我：“嘿，最近在忙啥呢？我這邊有個(gè)事兒想跟你聊聊，關(guān)于買(mǎi)房的，你經(jīng)驗(yàn)比我豐富，幫我出出主意唄?！?br />
  朋友：“我還行，瞎忙。買(mǎi)房？這可是大事兒！你有目標(biāo)了嗎？還是剛開(kāi)始看？”

  我：“別提了，我這心啊，跟過(guò)山車(chē)似的。之前隨便做了個(gè)選址規(guī)劃，選的是泗涇。后來(lái)又覺(jué)得青浦、奉賢、莘莊好像也不錯(cuò)，結(jié)果那些地方我也沒(méi)怎么跑過(guò)，最后兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，還是覺(jué)得泗涇最合適，又把目標(biāo)定回泗涇了?！?br />
  朋友：“這不是挺好的嘛，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)找到最適合自己的地方，總比一直猶豫不決強(qiáng)。泗涇我知道，這幾年發(fā)展挺快的，生活配套和交通都越來(lái)越方便了。你17年就在松江，現(xiàn)在又回來(lái)，也算是回歸大本營(yíng)了，肯定有特殊的感情和熟悉感?！?br />
  我：“可不是嘛，感覺(jué)像是繞了個(gè)圈，最終還是發(fā)現(xiàn)最適合自己的還是最初的那個(gè)地方。對(duì)了，我看了一個(gè)叫塘和家園迪佳苑的小區(qū)，想問(wèn)問(wèn)你知道這個(gè)小區(qū)嗎？它是什么時(shí)候建好的房子？現(xiàn)在的新房和二手房多少錢(qián)？”

  朋友：“塘和家園迪佳苑啊，我有點(diǎn)印象，它是2022年10月竣工的，算是比較新的小區(qū)了。至于房?jī)r(jià)，2022年該小區(qū)新房意向價(jià)格約為3.6萬(wàn)元/平方米。根據(jù)幸福里的數(shù)據(jù)，2025年9月，塘和家園迪佳苑的二手房?jī)r(jià)格為27,424元/平方米。不過(guò)你要注意，這只是均價(jià)，具體價(jià)格還要看戶(hù)型、樓層、裝修這些因素。”

  我：“哦，原來(lái)是這樣。那這個(gè)小區(qū)里面多少平方的戶(hù)型比較多呀？大約是多少錢(qián)？買(mǎi)一套的話(huà)，最近的最新的成交記錄有嗎？”

  朋友：“塘和家園迪佳苑作為動(dòng)遷房小區(qū)，現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有新房在售了。它的戶(hù)型還挺多樣的，其中64平方米的一房有512套，占比較多；此外還有84平方米的兩房212套，94平方米的大兩房208套，110平方米的三房156套。根據(jù)2023年12月的數(shù)據(jù)，62平方米的一房?jī)r(jià)格在199萬(wàn)-210萬(wàn)元，85-94平方米的兩房?jī)r(jià)格在270萬(wàn)-330萬(wàn)元?！?br />
  我：“那最新的成交情況呢？我想看看最近有沒(méi)有人買(mǎi)，大概是什么價(jià)格成交的?！?br />
  朋友：“目前我沒(méi)找到塘和家園迪佳苑非常近期的成交記錄。根據(jù)2024年5月的信息，有63平方米一房以165萬(wàn)成交，首付5成，2026年過(guò)戶(hù)，單價(jià)約2.6萬(wàn)元。不過(guò)這個(gè)成交時(shí)間也有點(diǎn)久了，參考價(jià)值可能有限。你可以多關(guān)注一下房產(chǎn)中介的網(wǎng)站或者APP，他們更新會(huì)比較及時(shí)?！?br />
  我：“好的，我知道了。我大概想買(mǎi)個(gè)兩房，所以想問(wèn)問(wèn)，如果買(mǎi)兩房的話(huà)，一般首付多少？月供多少年？每個(gè)月大概多少錢(qián)？你幫我算算，心里有個(gè)底。”

  朋友：“

  沒(méi)問(wèn)題，買(mǎi)房是大事，算清楚賬非常重要。

  我：“好的，我知道了。我大概想買(mǎi)個(gè)兩房，所以想問(wèn)問(wèn)，如果買(mǎi)兩房的話(huà)，一般首付多少？月供多少年？每個(gè)月大概多少錢(qián)？你幫我算算，心里有個(gè)底。”

  朋友：“

  沒(méi)問(wèn)題，買(mǎi)房是大事，算清楚賬非常重要。

  在上海泗涇買(mǎi)二手房，首付比例、貸款年限和月供，都得看你的具體情況，我?guī)湍悴鸾庖幌鹿?br />
  簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，首付多少，主要看你是首套房還是二套房。

  ? 首套房：首付比例會(huì)低一些。

  ? 二套房：首付比例就要高不少了。

  貸款年限最長(zhǎng)一般是30年，但銀行會(huì)綜合考慮你的年齡和房子的房齡，取其中較短的那個(gè)。

  至于月供，這個(gè)就得看你貸多少錢(qián)、利率是多少、貸多少年了。這三個(gè)數(shù)一組合，月供就出來(lái)了。

  為了讓你心里有個(gè)大概譜，我?guī)湍惆匆惶壮Ｒ?jiàn)兩房的總價(jià)估算一下，假設(shè)是首套房。

  如果房子總價(jià)300萬(wàn)，首付大概需要準(zhǔn)備45萬(wàn)左右。剩下的255萬(wàn)貸款30年，按現(xiàn)在的利率，每個(gè)月大概要還一萬(wàn)出頭。

  如果你有公積金，用組合貸款，每個(gè)月能稍微輕松一點(diǎn)點(diǎn)，但差別不會(huì)特別大。

  當(dāng)然，這只是基于均價(jià)的估算。迪佳苑的兩房總價(jià)可能在270萬(wàn)到330萬(wàn)之間浮動(dòng)。你可以根據(jù)這個(gè)范圍，自己調(diào)整一下數(shù)字，就能算出更接近你預(yù)算的月供了?！?br />
  我：“行，你這么一說(shuō)我就清楚多了。那這么算下來(lái)，我買(mǎi)個(gè)兩房，壓力也不算特別大嘛?！?br />
  朋友：“

  對(duì)，是這個(gè)道理。把大目標(biāo)拆解成每個(gè)月的小任務(wù)，感覺(jué)就沒(méi)那么可怕了。

  不過(guò)，買(mǎi)房這事兒，除了首付和月供，還有不少雜七雜八的費(fèi)用，你也得提前有個(gè)數(shù)，免得臨時(shí)手忙腳亂?！?br />
  我：“哦？還有其他費(fèi)用？都有哪些呀？”

  朋友：“

  當(dāng)然有啦，這些費(fèi)用加起來(lái)也不是個(gè)小數(shù)目，主要有這么幾塊：

  ? 稅費(fèi)：這是大頭。包括契稅、個(gè)人所得稅和增值稅。具體交多少，看你買(mǎi)的房子是滿(mǎn)五唯一還是滿(mǎn)二，以及你是不是首套房，情況還挺復(fù)雜的。

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  ? 中介費(fèi)：如果你通過(guò)中介買(mǎi)房，一般是房?jī)r(jià)的1-2個(gè)點(diǎn)。

  ? 其他雜費(fèi)：比如貸款評(píng)估費(fèi)、房屋過(guò)戶(hù)費(fèi)、產(chǎn)證工本費(fèi)等等，零零總總加起來(lái)也得幾千塊。

  所以，你準(zhǔn)備預(yù)算的時(shí)候，一定要在首付之外，多留出一筆錢(qián)來(lái)覆蓋這些開(kāi)銷(xiāo)。

  要不要我?guī)湍阏硪环葙?gòu)房費(fèi)用清單？這樣你在跟中介或者房東談的時(shí)候，心里就更有底，不會(huì)被一些莫名其妙的費(fèi)用給懵了。”<