在成功幫朋友出租公寓后不久，朋友又遇到了新的問題，租客管理以及后續(xù)可能出現(xiàn)的風(fēng)險讓他有些頭疼。

  我想起之前給予我諸多幫助的大師，便再次聯(lián)系他，希望能從他那里獲得更多的指導(dǎo)。我們依舊約在那間熟悉的咖啡館，

  午后的陽光透過窗戶灑在木質(zhì)的桌面上，營造出一種溫暖而寧靜的氛圍。

  我一見到大師，便迫不及待地說道：“大師，上次按照您的方法，公寓順利租出去了，真的非常感謝您。

  但現(xiàn)在又出現(xiàn)了一些新問題，比如租客管理和風(fēng)險防范方面，我還不太清楚該怎么處理得更好?！?br />
  大師微笑著點(diǎn)點(diǎn)頭，溫和地說：“這很正常，出租公寓不僅僅是把房子租出去這么簡單，后續(xù)的管理和風(fēng)險應(yīng)對同樣重要。今天我們就來深入聊聊這方面的進(jìn)階策略。首先從智能獲客說起吧，現(xiàn)在科技發(fā)展很快，利用一些智能工具可以更高效地獲取潛在租客?！?br />
  我好奇地問道：“智能獲客？我還不太了解，您能給我詳細(xì)講講嗎？”

  大師端起咖啡，說道：“就拿虛擬看房自動化來說吧。可以用‘3DVista’這個工具制作720°全景看房，在全景中還能標(biāo)注出插座位置、收納空間這些細(xì)節(jié)。這樣租客即使不到現(xiàn)場，也能很直觀地了解公寓的布局和設(shè)施。另外，在抖音開通‘公寓直播間’，設(shè)置定時循環(huán)播放看房視頻，讓潛在租客隨時都能看到公寓的情況?！?br />
  我一邊聽一邊思考，說道：“這個方法確實(shí)不錯，能節(jié)省很多時間和精力。那怎么捕獲這些通過虛擬看房產(chǎn)生興趣的潛在客戶呢？”

  大師接著說：“這就需要在房源描述頁嵌入‘Tally表單’來收集客戶需求了。必填項(xiàng)可以設(shè)置為入住時間、養(yǎng)寵情況等，這樣能更精準(zhǔn)地了解租客的需求，也方便后續(xù)的篩選和溝通?！?br />
  我連連點(diǎn)頭，說道：“明白了，大師。那在精準(zhǔn)廣告投放方面，您之前提到的朋友圈廣告和小紅書SEO具體該怎么操作呢？”

  大師耐心地解釋道：“朋友圈廣告可以定向投給最近搜索過‘租房’并且公司在該公寓3公里內(nèi)的用戶。這樣能確保廣告推送給真正有需求且位置合適的人群。而小紅書SEO，標(biāo)題要包含城市、地鐵線、租金這些關(guān)鍵信息，比如‘上海10號線同濟(jì)大學(xué)站4500精裝’。這樣當(dāng)用戶在小紅書上搜索相關(guān)租房信息時，你的房源就更有可能被看到?！?br />
  我認(rèn)真地記錄著，說道：“這些方法真的很實(shí)用。那在和租客談判的時候，有沒有什么更有效的策略呢？”

  大師笑了笑，說：“當(dāng)然有。比如價格錨定法，你可以這樣設(shè)計話術(shù)，‘同小區(qū)同戶型的市場價是5800，房東直租只要5300’，然后打開貝殼APP展示對比，讓租客直觀地感受到價格優(yōu)勢。還可以說‘如果年付可以降到5100，相當(dāng)于每月省200塊健身卡錢’，通過這種方式刺激租客選擇更有利的支付方式?！?br />
  我思考了一下，問道：“除了價格方面，還有其他的談判策略嗎？”

  大師接著說：“場景化促單也很有效。對于學(xué)生或白領(lǐng)，可以強(qiáng)調(diào)‘樓下就是盒馬鮮生，下班10分鐘吃上熱飯’，突出生活的便利性。對于家庭客，演示‘兒童鎖功能+對口小學(xué)升學(xué)率數(shù)據(jù)’，滿足他們對安全和教育的需求。對于外籍人士，提供英文版《垃圾分類指南》和附近國際診所地圖，讓他們感受到貼心的服務(wù)。”

  我贊嘆道：“大師，您考慮得真周全。那在租客風(fēng)控方面，該怎么確保租到合適的租客，避免風(fēng)險呢？”

  大師嚴(yán)肅地說：“租客風(fēng)控很關(guān)鍵。可以采用信用背調(diào)三步法。第一步是基礎(chǔ)篩查，通過‘天眼查專業(yè)版’查企業(yè)租客的經(jīng)營風(fēng)險，如果是個人租客，可以了解一下他們的職業(yè)背景。第二步是收入驗(yàn)證，要求提供近3個月個稅APP截圖，當(dāng)然要遮蓋敏感信息，這樣能確保租客有穩(wěn)定的收入來支付租金。第三步是習(xí)慣評估，詢問‘您平時幾點(diǎn)休息？’之類的問題，判斷是否適合合租環(huán)境?！?br />
  我點(diǎn)點(diǎn)頭，說道：“確實(shí)很有必要。那在防違約方面，又該怎么做呢？”

  大師接著說：“在防違約條款上，可以設(shè)定押二付一，提前退租需找到下家才退押金的規(guī)則。在合同中注明‘墻面污損超過A4紙面積需賠償’這樣的損耗界定，明確責(zé)任。還可以安裝‘青萍藍(lán)牙門鎖’記錄出入時間，這既不侵犯隱私，又能在出現(xiàn)問題時作為參考?！?br />
  我認(rèn)真地把這些要點(diǎn)都記下來，說道：“大師，聽您這么一說，我對租客風(fēng)控有了更清晰的認(rèn)識。那在售后服務(wù)方面，又該如何做好呢？”

  大師微笑著說：“售后服務(wù)也很重要，它關(guān)系到租客的滿意度和續(xù)租率。在人設(shè)運(yùn)營上，可以用‘Canva’設(shè)計專屬頭像，比如職業(yè)照加上‘您的租房管家’文字，給租客一種專業(yè)、可靠的感覺。定期維護(hù)也很關(guān)鍵，每月發(fā)送生活貼士，像停水通知、垃圾分類新規(guī)這些信息，讓租客感受到你的關(guān)心?！?br />
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  我問道：“那在續(xù)租刺激方面，有什么好的方法嗎？”

  大師說：“可以制定一些老客政策，比如續(xù)租贈送2次深度保潔服務(wù)，成本也不高，還不到100元。另外，設(shè)置轉(zhuǎn)介紹獎勵，租客推薦成交送京東卡500元，當(dāng)然這可以從押金扣除。這樣既能提高續(xù)租率，又能通過租客的口碑帶來新的租客。”

  我感嘆道：“大師，您的這些方法真的太全面了。但如果遇到一些極端情況，比如租客失聯(lián)、房屋損壞、租金拖欠，該怎么應(yīng)對呢？”

  大師拿起筆，在紙上畫了一個表格，說道：“這就需要有應(yīng)急預(yù)案了。如果租客失聯(lián)，可以先聯(lián)系緊急聯(lián)系人，然后貼告知書，7天后清房，這是有法律依據(jù)的，《民法典》第945條有相關(guān)規(guī)定。如果房屋損壞，可以從押金扣除賠償費(fèi)用，不足部分可以起訴，這在租賃合同第7.3款也有約定。對于租金拖欠，第3天發(fā)催款函，第7天換鎖并保管好租客的物品，但這需要提前在合同中約定好?！?br />
  我看著表格，心中對各種情況的應(yīng)對有了更明確的方向?！按髱?，真的太感謝您了。那在整個出