我：“大師，最近我想在徐家匯商圈找個(gè)合適的鋪位開店，可實(shí)在是毫無頭緒，您能給我指點(diǎn)指點(diǎn)嗎？”

  大師：“在徐家匯商圈找鋪位，得有一套系統(tǒng)的方法。首先，我們得學(xué)會(huì)戰(zhàn)略卡位，鎖定那些‘毛細(xì)血管級’的黃金點(diǎn)位?！?br />
  我：“‘毛細(xì)血管級’黃金點(diǎn)位？這是什么意思呀？”

  大師：“簡單來說，就是別只盯著那些天價(jià)的核心鋪位，要抓取次級輻射區(qū)的高性價(jià)比點(diǎn)位。比如，你可以打開百度或騰訊地圖的熱力圖，在工作日下午3點(diǎn)和周末晚8點(diǎn)這兩個(gè)時(shí)段，截取徐家匯的人流密度圖。重點(diǎn)標(biāo)注主干道分流點(diǎn)，像美羅城到太平洋數(shù)碼二期之間的支路，還有商務(wù) - 居住過渡帶，比如南丹東路沿線的小區(qū)底商?！?br />
  我：“原來是這樣，通過熱力圖來找潛在的好位置。那還有其他方法嗎？”

  大師：“當(dāng)然有，還可以采用競品包圍戰(zhàn)術(shù)。在你目標(biāo)的細(xì)分領(lǐng)域，比如咖啡或者輕食行業(yè)，在地圖上標(biāo)記出所有競爭對手的位置。然后去尋找那種‘扎堆但非飽和區(qū)’，就像港匯廣場背后的廣元西路，那里既有流量，又不會(huì)像商場里那樣承受高昂的租金?！?br />
  我：“這個(gè)方法確實(shí)不錯(cuò)。不過，找到位置后，怎么判斷這個(gè)鋪位好不好呢？”

  大師：“這就需要逆向篩選，24小時(shí)排除‘垃圾鋪’了。評估有幾個(gè)重要維度，首先是自然流量質(zhì)量，不是看數(shù)量哦。在工作日上午10點(diǎn)蹲守目標(biāo)鋪位，統(tǒng)計(jì)路過人群的停留率，要是他們邊走邊看手機(jī)，那基本就是無效流量。還要看看手提購物袋的比例，這能判斷消費(fèi)意愿。”

  我：“原來是這樣，那其他維度呢？”

  大師：“還有視覺狙擊點(diǎn)，站在馬路對面看店鋪，3秒內(nèi)能不能被LOGO吸引，你可以用手機(jī)拍視頻回放來驗(yàn)證。另外，下午西曬會(huì)不會(huì)導(dǎo)致櫥窗反光，這在夏季可是致命傷?！?br />
  我：“確實(shí)，這些細(xì)節(jié)很容易被忽略。還有別的要注意的嗎？”

  大師：“當(dāng)然，隱形成本陷阱也得小心。檢查電箱容量夠不夠支持設(shè)備升級，很多老鋪位的電箱容量常?？ㄔ?0KW以下。還有消防通道，看看有沒有被物業(yè)違規(guī)占用，這可是開業(yè)審批的雷區(qū)?！?br />
  我：“太感謝您了，這些信息太有用了。那找到合適的鋪位后，談判的時(shí)候有什么技巧嗎？”

  大師：“談判的時(shí)候，得制造‘非你不可’的壓價(jià)籌碼。比如采用數(shù)據(jù)碾壓的方法，你可以說‘我監(jiān)測了本鋪位過去2周人流動(dòng)線，工作日下午5 - 7點(diǎn)主客流是從地鐵站C口往南走，但貴鋪正對綠化帶形成視覺盲區(qū)，這解釋了為什么前三個(gè)租戶都做不滿8個(gè)月?！詈迷倥浜蠠崃D打印件?！?br />
  我：“這個(gè)方法很有說服力。還有別的話術(shù)嗎？”

  大師：“還可以用痛點(diǎn)置換，‘您堅(jiān)持35元/平/天的報(bào)價(jià)是基于三年前的行情，但現(xiàn)在徐家匯寫字樓空置率18.7%（數(shù)據(jù)來源：戴德梁行Q2報(bào)告），我可以接受這個(gè)價(jià)格，但要求改成流水抽成模式，這對業(yè)主才是真正避險(xiǎn)?！?br />
  我：“嗯嗯，確實(shí)能說到業(yè)主的痛點(diǎn)上。還有別的談判技巧嗎？”

  大師：“還有時(shí)間綁架，‘我的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)已經(jīng)完成本鋪位的3D改造方案（展示iPad效果圖），如果今天簽意向書，下周就能進(jìn)場施工，確保您趕在國慶消費(fèi)季前收租。換其他租戶至少要浪費(fèi)45天空置期，按現(xiàn)租金算您損失超過6萬?！?br />
  我：“學(xué)到了！那在執(zhí)行過程中，還有什么要注意的嗎？”

  大師：“執(zhí)行保障也很關(guān)鍵，要有一套特種兵式鋪位偵查流程。準(zhǔn)備好工具包，像高德地圖開發(fā)者版API，可以抓取周邊800米人群畫像；沿街店鋪電表掃描儀，能判斷真實(shí)經(jīng)營時(shí)長；還有商鋪產(chǎn)權(quán)查詢App，查查有沒有抵押或者糾紛史?！?br />
  我：“這些工具聽起來很專業(yè)。那具體的偵查節(jié)奏是怎樣的呢？”

  大師：“可以按照這個(gè)節(jié)奏來，早上7點(diǎn)到9點(diǎn)，觀察早高峰人流來源，判斷是否依賴辦公樓群；中午11點(diǎn)半到1點(diǎn)半，記錄午間消費(fèi)峰值，看看外送電動(dòng)車的聚集數(shù)量；晚上8點(diǎn)到10點(diǎn)，做夜光能見度測試，評估天然廣告位的價(jià)值?！?br />
  我：“太詳細(xì)了，大師您真的太厲害了。不過我有點(diǎn)擔(dān)心，談判的時(shí)候業(yè)主說別人出價(jià)更高怎么辦呢？”

  大師：“這時(shí)候你就直接打開手機(jī)展示周邊空置鋪清單，說‘張先生，虹橋路921號剛掛牌的鋪?zhàn)用娣e更大且租金低12%，如果您堅(jiān)持這個(gè)條件，我現(xiàn)在需要過去驗(yàn)鋪了?！缓笃鹕碚砦募?0%的業(yè)主會(huì)在你走到門口時(shí)讓步?！?br />
  我：“哈哈，真是太實(shí)用了，太感謝大師您的指導(dǎo)了！我對找鋪位有信心多了?！?br />
  大師：“不客氣，祝你能找到合適的鋪位，生意興??！”